Строительного бума нет, но спрос на жилье продолжает расти

– Повиляли ли коронавирусные ограничения, вводимые в разном формате в разных регионах страны с марта 2020 года, на рост заявок на проектное финансирование?

– Сам по себе коронавирус спрос на проектное финансирование не подогрел, его подогрели задолго до него изменения в 214-ФЗ. Но пандемия действительно повлияла на спрос на рынке жилой и коммерческой недвижимости.  По данным Всемирной туристической организации, в 2018 доковидном году, россияне потратили на отдых заграницей около 35 миллиардов долларов. То есть, в прежние времена, до коронавирусных ограничений примерно такая сумма на отдых тратилась нашими согражданами ежегодно. По статистике 2020 года, в условиях закрытых границ и локдаунов, на заграничный туризм россияне потратили всего около 17% от этой суммы, то есть около 6 миллиардов долларов. А все остальные деньги остались в стране. Перед людьми встал вопрос – куда их девать, чтобы они не пропали? Процентные ставки по вкладам в банках в это время снижались, массового желания покупать валюту по высокому курсу у людей тоже не наблюдалось. Можно было выйти на рынок ценных бумаг, но проблема в том, что квалифицированных инвесторов крайне мало. Именно в таких обстоятельствах сложилась ситуация, в которой недвижимость осталась чуть ли не единственным защищенным объектом инвестирования. И люди, у которых были деньги, просто решили купить квартиру.

Безусловно, на активность покупателей недвижимости повлияла и льготная ипотека со ставками около 5,9%, плюс Центробанк стал более лояльно смотреть на ипотечные продукты, разрешив банкам снизить процент собственного участия. Поэтому пандемия, как один из факторов, действительно подогрела спрос на рынке недвижимости.

У многих сегодня складывается ощущение, что в стране происходит взрывной рост строительства. Но на самом деле строительного бума в России нет. По официальным данным, в 2019 году в нашей стране ввели в эксплуатацию 82 миллиона квадратных метров, в 2020-м — 82,2 миллиона, в этом году, по ожиданиям, будет введено примерно 83-85 миллионов. Небольшой рост есть, но это не бум. Следовательно, спрос на проектное финансирование тоже растет, но не взрывными темпами. Тем не менее, банки стали более гибкими, повернулись лицом к застройщикам, почувствовали вкус к финансированию этой сложной отрасли. Специально для таких клиентов мы модернизировали линейку и кредитных, и не кредитных продуктов.

– В каких регионах, кроме двух столиц, вы видите рост интереса к проектному финансированию?

– В первую очередь, там, где и формируется крупнейший портфель банка «Открытие». Я точно могу сказать, что активно строится Сибирь: Красноярск, Новосибирск, Омск. Много новых проектов в Татарстане, на Дальнем Востоке, в Иркутске. В Краснодарском крае очень много нового строительства. Но это, конечно, эксклюзивный регион, по сути — единственный курорт в стране, где есть теплое море. Поэтому население Кубани каждый год прирастает примерно на полмиллиона человек. В целом, в любом городе, где нет существенного оттока жителей, активно строится новое жилье, потому что желание улучшить свои жилищные условия это базовая потребность любого человека. Тем более, что существенная часть действующего жилого фонда строилась в послевоенные годы, (когда массово возводились так называемые «хрущевки»), и к сегодняшнему дню они просто выработали свой ресурс – все более явными становятся проблемы капитального ремонта, ни говоря уже о комфорте жизни. 

– На каком этапе к вам, как правило, приходят застройщики за кредитами?

– Большая часть кредитов – это классическое проектное финансирование. А это значит, что клиент приходит уже с разрешением на строительство или, как минимум уже подал документы в экспертизу для его получения. Но, тем не менее, продукты для финансирования на других этапах (у нас они называются «бриджи» и «мезонины») также пользуются популярностью, и их доля с каждым днем растет. Это тоже логично – например, зачем вкладывать собственные средства в проектирование, если банк готов это профинансировать? У нас применяется индивидуальный подход к каждому клиенту – например, если компания строит похожие дома одного класса и одного ценового сегмента, то ей намного проще решить вопросы с проектным этапом. Они четко понимают, что будут проектировать, и приходят за бридж-кредитом. Есть компании, которые осваивают новые для себя регионы, новые рынки или новые сегменты. Они с банковским участием начинают принимать решения и продвигаться вперед намного быстрее.

– Вернемся к вопросу гибкости отношений между банком и девелопером. От каких критериев в итоге зависит кредитная ставка при получении проектного финансирования?

– Эффективная процентная ставка напрямую зависит от наполнения эскроу-счетов и остатка ссудной задолженности в каждый момент времени. Какая бы ни была номинальная ставка, если застройщик продает в полтора-два раза больше и быстрее, чем выбирает денег на стройку, то кредит для него будет почти бесплатный. Рынок это понял, и теперь очень хорошо управляет ставкой через темпы продаж. И, естественно, как только эскроу-счетов становится больше, ставка пропорционально начинает снижаться.

– Готовятся ли новые банковские продукты для застройщиков?

– Действующая продуктовая линейка в настоящий момент покрывает все этапы инвестиционного цикла проекта, и чего-то принципиально нового в классических кредитных продуктах придумать сложно. Мы стараемся регулярно актуализировать наши действующие продукты, сокращать сроки их реализации, избавляемся от необязательных этапов, чтобы упростить процесс. Что касается новых продуктов, которые связаны с рынком строительства, то это, например, так называемая «гибридная ипотека», когда часть эскроу-счетов фондирует не застройщика, а покупателей, берущих ипотечный кредит в нашем банке.

– Как вы считаете, может ли увеличение объемов строительства в ближайшей перспективе снизить цены на недвижимость?

– Мне хотелось бы в это верить, но, с точки зрения простой экономической логики, существенное снижение стоимости квартир сегодня маловероятно. Как мы видим, темпы ввода в эксплуатацию ощутимо не меняются, строительного бума как такового нет, старая недвижимость продолжает ветшать – а это значит, что спрос на новые дома сохраняется на высоком уровне. Одной из значимых причин является тот факт, что у нас за последние 10 лет сильно видоизменился сам продукт. Сейчас жилой комплекс становится местом социализации, территорией, где приятно и жить и проводить свободное время. Критерии современных проектов даже классов «стандарт» или «эконом» во многом начинают соответствовать критериям проектов бизнес-класса, которые строились в первом десятилетии двухтысячных годов. Отсюда следует, что психологически людям больше нравится «первичка» – за счет качества жилья, высоких потолков, просторных мест общего пользования, актуальных планировок. Да и сами люди по-другому относятся к своему новому жилью — более активно участвуют в жизни дома, занимаются дополнительным благоустройством, стремятся поднять качество своей жизни на новый уровень.
Строительного бума нет, но спрос на жилье продолжает расти